După cum s-a explicat într-un alt articol aici, sunt o multitudine de factori care pot influența prețul serviciilor de evaluare imobiliară. Pentru un preț exact al elaborării raportului de evaluare conform standardelor ANEVAR, vă rugăm să ne furnizați informații suplimentare folosind formularul de contact sau la adresa de email office[at]evaluare-proprietati.ro. 

Mai jos sunt oferite prețurile orientative pentru serviciile de evaluare imobiliară:

• Apartament în bloc de locuințe sau vilă - 180 Euro + TVA
• Casă \ Vilă - 250 Euro + TVA  
• Spații industriale (hale depozitare sau producție) - 350 Euro + TVA
• Spații comerciale - 300 Euro + TVA
• Terenuri - 200 Euro + TVA

După primirea informaților si agrearea prețului, se va semna contractul de prestări servicii de evaluare si se va emite factura pentru achitarea unui minim de 50% din onorariu, urmând ca diferența să fie achitată la momentul finalizării raportului.  Elaborarea unei evaluări precise si complete presupune o inspecție a proprietății, planificarea acesteia urmând a se stabili de comun acord.

Asigurați-vă că aveți toate documentele necesare pentru evaluarea proprietății, astfel încât evaluatorul să beneficieze de informații corecte și esențiale despre imobilul evaluat.

Evaluarea imobiliară este un serviciu esențial pentru determinarea valorii exacte a unei proprietăți, indiferent dacă scopul este încheierea unei tranzacții imobiliare, finanțări ipotecare, raportări financiare sau alte necesități juridice și administrative. Totuși, mulți clienți sunt curioși de ce costul evaluării variază considerabil de la o proprietate la alta sau de la un evaluator la altul. Acest lucru se datorează complexității procesului de evaluare, care necesită o analiză amănunțită și adesea calcule complexe, în funcție de tipul proprietății si experiența evaluatorului.

Tipul proprietății și complexitatea evaluării

Costul evaluării imobiliare este influențat semnificativ de tipul proprietății evaluate. Diferențele sunt notabile între evaluarea unei locuințe rezidențiale obișnuite și evaluarea unei proprietăți comerciale, industriale sau a unui teren cu potențial de dezvoltare.

• Proprietăți Rezidențiale: Evaluarea unei case unifamiliale sau a unui apartament implică, în general, o analiză a pieței locale, o inspecție fizică a proprietății și utilizarea unor metode de evaluare standardizate, cum ar fi metoda comparațiilor de piață. Deși aceste evaluări pot fi laborioase, ele sunt, în general, mai puțin complexe decât cele pentru alte tipuri de proprietăți.

• Proprietăți Comerciale și Industriale: Evaluarea unei clădiri de birouri, a unui spațiu comercial sau a unei proprietăți industriale este mult mai complexă. Acestea necesită o analiză detaliată a veniturilor și cheltuielilor generate de proprietate, a contractelor de închiriere, a potențialului de dezvoltare și a tendințelor economice care afectează piața respectivă. De asemenea, evaluatorul trebuie să ia în considerare și aspecte juridice, cum ar fi drepturile de proprietate, servituțile și reglementările de zonare.

• Terenuri: Evaluarea terenurilor poate fi extrem de complexă, mai ales dacă acestea au potențial de dezvoltare sau sunt supuse unor reglementări speciale. Evaluatorul trebuie să analizeze factori precum accesibilitatea, utilitățile disponibile, cererea și oferta din zonă, precum și posibilele restricții de utilizare impuse de autorități.

Procesul de evaluare: De la analiză la calcule

Procesul de evaluare nu se limitează la o simplă inspecție a proprietății. Acesta implică o serie de etape care necesită expertiză și atenție la detalii:

• Colectarea si analiza datelor: Evaluatorul trebuie să colecteze și să analizeze o multitudine de date, inclusiv informații despre proprietate, comparabile de pe piață, date economice și juridice relevante. Aceste date trebuie să fie precise și actualizate, deoarece ele stau la baza calculelor finale.

• Analiza pieței: Evaluatorul trebuie să înțeleagă dinamica pieței imobiliare locale, tendințele economice și factorii care pot influența cererea și oferta. Această analiză este esențială pentru a determina valoarea de piață a proprietății.

• Aplicarea abordărilor în evaluare: În funcție de tipul proprietății și scopul evaluării, evaluatorul poate folosi una sau mai multe abordări de evaluare: abordarea prin piață, abordarea prin venit sau abordarea prin cost. Fiecare dintre aceste abordări metode necesită calcule detaliate și o înțelegere profundă a principiilor economice și financiare.

Importanța pregătirii profesionale continue a evaluatorului

Un alt aspect crucial care influențează costul unei evaluări este pregătirea profesională a evaluatorului. Pentru a fi competent și pentru a-și păstra certificarea ANEVAR, un evaluator trebuie să investească permanent în dezvoltarea sa profesională. Aceasta implică participarea la cursuri de specializare, seminarii, conferințe și actualizarea constantă a cunoștințelor în conformitate cu noile reglementări și tendințe ale pieței imobiliare.

Într-o piață dinamică și în continuă schimbare, un evaluator trebuie să fie la curent cu cele mai recente standarde de evaluare, legislație și tehnologii. Această investiție în educație și perfecționare continuă este esențială pentru a asigura că evaluările realizate sunt corecte, fundamentate și conforme cu standardele de calitate ale profesiei.

Concluzie

Costul unei evaluări imobiliare reflectă, așadar, nu doar tipul proprietății și complexitatea procesului de evaluare, ci și nivelul de pregătire și expertiză al evaluatorului. Înțelegerea acestor aspecte este esențială pentru a aprecia valoarea serviciilor oferite de un evaluator autorizat ANEVAR. O evaluare corectă și bine fundamentată nu este doar un act tehnic, ci și o garanție a transparenței și echității pe piața imobiliară.

Evaluarea unui imobil este un proces complex care implică analiza detaliată a mai multor aspecte juridice, tehnice și economice. Pentru a realiza o evaluare corectă și completă, evaluatorul autorizat ANEVAR are nevoie de o serie de documente esențiale. Aceste documente furnizează informații precise și fundamentale despre imobilul supus evaluării, asigurând astfel acuratețea și legalitatea procesului de evaluare.

1. Actul de Identitate

Actul de identitate al proprietarului este un document esențial, deoarece permite evaluatorului să verifice identitatea persoanei care solicită evaluarea. Acesta este important pentru a evita orice confuzii sau dispute legate de dreptul de proprietate și pentru a asigura că raportul de evaluare este emis către persoana sau entitatea care are legal dreptul de a-l solicita.

2. Actul de Proprietate

Actul de proprietate este documentul care atestă dreptul legal al persoanei de a deține imobilul respectiv. Acest document este crucial, deoarece stabilește legalitatea posesiei și clarifică istoricul tranzacțiilor sau al transferurilor de proprietate. Fără acest document, nu se poate confirma că persoana care solicită evaluarea are drepturi asupra imobilului, ceea ce face imposibilă finalizarea corectă a evaluării.

3. Încheiere de Intabulare

Încheierea de intabulare reprezintă dovada înregistrării dreptului de proprietate în Cartea Funciară. Acest document este necesar pentru a confirma că dreptul de proprietate este înscris în mod oficial și opozabil terților. Intabularea oferă siguranță și claritate cu privire la statutul juridic al imobilului, eliminând orice incertitudini sau conflicte legate de proprietate.

4. Extras de Carte Funciară

Extrasul de Carte Funciară este documentul care conține informațiile actualizate despre proprietatea imobiliară, inclusiv suprafața, descrierea imobilului, eventualele sarcini (cum ar fi ipotecile) și alte drepturi reale care grevează proprietatea. Acest document este esențial pentru a oferi evaluatorului o imagine completă și actualizată asupra situației juridice a imobilului, asigurând astfel o evaluare precisă și corectă.

5. Documentația Cadastrală

Documentația cadastrală include planuri și măsurători precise ale imobilului și terenului aferent, oferind informații despre limitele proprietății și amplasarea acesteia. Este importantă pentru verificarea dimensiunilor exacte ale terenului și construcțiilor, elemente care influențează direct valoarea imobilului. Această documentație asigură că evaluatorul are la dispoziție date tehnice precise, evitând astfel erori în estimarea valorii.

6. Plan de Amplasament și Delimitare

Planul de amplasament și delimitare detaliază poziția exactă a imobilului în cadrul terenului și în raport cu proprietățile învecinate. Acesta este esențial pentru a înțelege contextul fizic al proprietății și pentru a evalua factorii precum accesul, expunerea și vecinătățile, care pot influența semnificativ valoarea imobilului.

7. Fișa Bunului Imobil

Fișa bunului imobil este un document care sintetizează informațiile esențiale despre proprietate, inclusiv caracteristicile tehnice, starea construcției și dotările existente. Aceasta oferă evaluatorului o imagine de ansamblu asupra condițiilor fizice ale imobilului, facilitând evaluarea aspectelor legate de uzura fizică, gradul de modernizare și potențialul de utilizare.

Concluzie

Documentele necesare pentru evaluarea unui imobil nu sunt doar o formalitate, ci reprezintă baza pe care se fundamentează întregul proces de evaluare. Fiecare document are un rol specific și contribuie la crearea unei imagini clare și complete a proprietății supuse evaluării. Actul de identitate, actul de proprietate, încheierea de intabulare, extrasul de carte funciară, documentația cadastrală, planul de amplasament și delimitare și fișa bunului imobil sunt toate esențiale pentru a asigura acuratețea, legalitatea și corectitudinea raportului de evaluare. Aceste documente permit evaluatorului să analizeze imobilul din punct de vedere juridic, tehnic și economic, asigurând astfel o evaluare de calitate, conformă cu standardele ANEVAR.

Inspecția proprietății reprezintă una dintre etapele importante în procesul de evaluare imobiliară, deoarece permite evaluatorului autorizat ANEVAR să colecteze informațiile necesare pentru a realiza o evaluare precisă și completă. O evaluare corectă începe cu o inspecție minuțioasă, în care fiecare detaliu al proprietății este analizat și documentat. În acest articol, vom detalia modul în care se desfășoară inspecția și de ce este esențială în cadrul procesului de evaluare.

Programarea Inspecției

Prima etapă a inspecției constă în stabilirea unui interval de timp convenabil atât pentru evaluator, cât și pentru proprietar. Este important ca inspecția să fie programată într-un moment în care evaluatorul poate aloca suficient timp pentru a examina proprietatea în detaliu. Dimensiunea și caracteristicile imobilului determină durata necesară inspecției; o locuință mare, cu multiple anexe și îmbunătățiri, va necesita mai mult timp decât un apartament mic.

Identificarea Proprietății

Evaluatorul va începe prin identificarea exactă a proprietății ce urmează a fi evaluată, asigurându-se că toate detaliile juridice și tehnice corespund documentelor furnizate. Aceasta implică verificarea adresei, a limitelor proprietății și a altor elemente cheie care pot influența evaluarea.

Colectarea de Informații

Pe parcursul inspecției, evaluatorul va aduna cât mai multe informații despre proprietate, atât din interior, cât și din exterior. Aceste informații includ:

• Finisaje și îmbunătățiri: Evaluatorul va examina tipul și calitatea finisajelor (pardoseli, ferestre, uși, tencuieli) și orice alte îmbunătățiri aduse imobilului (izolații, renovări recente).
• Construcții auxiliare: Prezența unor construcții suplimentare, cum ar fi garaje, magazii sau alte anexe, va fi, de asemenea, documentată, deoarece acestea pot influența valoarea totală a proprietății.
• Starea generală a proprietății: Evaluatorul va nota starea fizică generală a clădirii, identificând eventuale deficiențe sau necesități de reparații.

Fotografii

Fotografiile sunt esențiale pentru asigurarea unei reprezentări vizuale exacte a proprietății în raportul de evaluare. Evaluatorul va realiza fotografii ale interiorului și exteriorului, capturând detalii esențiale care susțin descrierile din raport. Aceste imagini nu numai că sprijină evaluarea, dar și oferă o bază vizuală pentru orice discuție ulterioară cu clientul.

Alte informații furnizate de către client

Pe parcursul inspecției, evaluatorul va adresa proprietarului o serie de întrebări relevante. Aceste întrebări pot include detalii precum data construcției imobilului, materialele utilizate în construcție, istoricul renovărilor și orice alte aspecte specifice care pot afecta valoarea. Informațiile obținute direct de la proprietar sunt valoroase, deoarece completează observațiile evaluatorului și ajută la obținerea unei imagini complete a imobilului.

Ce urmează dupa inspecție?

Este frecvent ca proprietarii să solicite o estimare a valorii imobilului imediat după încheierea inspecției. Totuși, este important să se înțeleagă că o astfel de estimare nu poate fi comunicată pe loc, din mai multe motive:

• Analiza detaliată: Evaluarea imobiliară implică mai mult decât o simplă inspecție. După colectarea informațiilor în teren, evaluatorul trebuie să analizeze în detaliu datele, să efectueze comparații de piață, să aplice metode specifice de evaluare și să integreze toți factorii relevanți pentru a obține o estimare corectă a valorii.

• Precizia raportului: O estimare oferită imediat, fără o analiză aprofundată, riscă să fie imprecisă. Evaluatorul trebuie să aibă timpul necesar pentru a revizui toate informațiile și pentru a realiza calcule complexe care să conducă la o concluzie justă și documentată.

• Profesionalismul și responsabilitatea: Ca evaluator autorizat ANEVAR, este esențial să respectăm standardele profesionale care cer ca fiecare raport de evaluare să fie fundamentat pe o analiză riguroasă și pe date verificabile. O estimare rapidă, nefundamentată, poate submina atât calitatea raportului, cât și încrederea clientului.

Concluzie

Inspecția unei proprietăți este un pas vital în procesul de evaluare imobiliară, care implică mult mai mult decât o simplă vizită la fața locului. Este un proces detaliat, menit să colecteze informații complete și precise, esențiale pentru realizarea unei evaluări corecte. Clienții trebuie să înțeleagă că o estimare imediată a valorii nu este posibilă fără o analiză detaliată post-inspecție, care asigură acuratețea și profesionalismul raportului final.

În evaluarea imobiliară, conceptul de „Cea Mai Bună Utilizare” (CMBU) reprezintă utilizarea care, din perspectiva unui participant de pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ (SEV 140.1) Aceasta se referă la utilizarea rezonabilă și probabilă a unui teren sau a unei proprietăți care, în condițiile actuale, maximizează valoarea sa. Evaluatorul autorizat ANEVAR EPI utilizează acest concept pentru a determina cum poate fi utilizat un activ imobiliar în mod optim pentru a obține valoarea sa maximă. Pentru a stabili cea mai bună utilizare a unui activ, evaluatorul aplică patru teste esențiale: permisibilitatea legală, posibilitatea fizică, fezabilitatea financiară și profitabilitate maximă.

Permisibilitatea Legală

Primul test aplicat de evaluator este cel al permisibilității legale. Acesta implică analiza reglementărilor urbanistice și a altor legi și reglementări aplicabile care influențează modul în care poate fi utilizată proprietatea. Printre acestea se numără planurile de urbanism general (PUG), planurile de urbanism zonal (PUZ), restricțiile de zonare, regulamentele de construire și alte restricții legale impuse de autoritățile locale sau naționale.

Acest test este important deoarece chiar dacă o utilizare este fizic posibilă sau financiar fezabilă, ea nu poate fi considerată cea mai bună utilizare dacă nu este permisă din punct de vedere legal. De exemplu, un teren situat într-o zonă rezidențială nu poate fi utilizat pentru construcții industriale dacă reglementările de zonare nu permit acest lucru.

Posibilitatea Fizică

Al doilea test se referă la posibilitatea fizică a utilizării propuse. Evaluatorul examinează caracteristicile fizice ale terenului sau proprietății pentru a determina dacă utilizarea dorită este realizabilă. Aceasta include evaluarea topografiei, dimensiunii și formei terenului, accesului la infrastructura necesară (apă, electricitate, drumuri), stabilitatea solului și alte aspecte fizice care ar putea influența dezvoltarea.

Dacă o utilizare propusă nu este fizic posibilă, aceasta nu poate fi considerată cea mai bună utilizare. De exemplu, un teren cu o pantă abruptă ar putea fi inadecvat pentru construcția unui complex rezidențial mare, dar ar putea fi potrivit pentru o altă utilizare, cum ar fi amenajarea unui parc natural sau a unei facilități de recreere.

Fezabilitatea Financiară

Acest test evaluează dacă utilizarea propusă este fezabilă din punct de vedere financiar. Evaluatorul analizează costurile implicate în dezvoltarea și utilizarea proprietății și le compară cu veniturile anticipate sau beneficiile economice. Fezabilitatea financiară presupune ca proiectul să fie profitabil după ce sunt luate în considerare toate costurile, inclusiv cele de construcție, operare și întreținere.

O utilizare care este legală și fizic posibilă, dar care nu este fezabilă din punct de vedere financiar, nu poate fi considerată cea mai bună utilizare. De exemplu, construirea unui complex de birouri într-o zonă cu cerere scăzută pentru spații comerciale ar putea să nu fie fezabilă financiar, deoarece veniturile generate nu ar acoperi costurile dezvoltării.

Profitabilitate Maximă

Ultimul test pe care evaluatorul îl aplică este cel al profitabilității maxime. Acest test determină care dintre utilizările alternative permise legal, posibile fizic și fezabile financiar, generează cea mai mare valoare pentru proprietar. Evaluatorul va analiza diferitele scenarii de utilizare și va alege varianta care maximizează valoarea netă a proprietății.

Profitabilitatea maximă este esențială pentru determinarea celei mai bune utilizări, deoarece obiectivul final este maximizarea valorii proprietății. De exemplu, dacă un teren poate fi utilizat fie pentru dezvoltarea unei rețele de retail, fie pentru construcția unui complex rezidențial de lux, evaluatorul va alege opțiunea care generează cea mai mare valoare, luând în considerare toate celelalte teste.

Concluzie

Conceptul de „Cea Mai Bună Utilizare” este crucial în evaluarea imobiliară, deoarece stabilește utilizarea optimă a unui activ care maximizează valoarea acestuia. Prin aplicarea celor patru teste – permisibilitate legală, posibilitate fizică, fezabilitate financiară și profitabilitate maximă – evaluatorul poate determina cu precizie utilizarea care aduce cea mai mare valoare proprietarului. Acest proces nu doar că asigură o evaluare corectă și fundamentată, dar și oferă proprietarilor și investitorilor o orientare clară asupra potențialului real al activului imobiliar.

În calitate de evaluator autorizat ANEVAR, este esențial să înțelegem și să explicăm rolul analizei pieței imobiliare în procesul de evaluare a proprietăților. Valoarea unui bun imobiliar nu este un concept abstract, ci rezultatul interacțiunii complexe dintre mai mulți factori esențiali: utilitatea, raritatea, dorința și puterea efectivă de cumpărare. Acești factori contribuie, în mod direct, la determinarea valorii unui bun imobiliar, iar o înțelegere profundă a lor este crucială pentru realizarea unei evaluări corecte și echitabile.

1. Utilitatea

Utilitatea reprezintă capacitatea unui bun imobiliar de a satisface nevoile sau dorințele unui potențial cumpărător. Aceasta poate fi influențată de diverși factori precum locația, dimensiunea, configurația și dotările proprietății. De exemplu, o locuință situată într-o zonă centrală, aproape de facilități publice precum școli, transport public și zone comerciale, va avea o utilitate mai mare pentru un anumit segment de cumpărători, comparativ cu una situată într-o zonă izolată. Astfel, utilitatea determină atractivitatea unei proprietăți pe piață, influențând direct valoarea acesteia.

2. Raritatea

Raritatea se referă la disponibilitatea limitată a unui bun imobiliar pe piață. În general, cu cât un tip de proprietate este mai rar, cu atât valoarea sa poate fi mai mare, datorită ofertei limitate comparativ cu cererea. De exemplu, o clădire istorică situată într-un oraș mare, cu un design arhitectural unic, este considerată un bun rar, ceea ce îi poate conferi o valoare mai mare. Raritatea nu se referă doar la numărul de proprietăți similare disponibile, ci și la caracteristicile unice ale acestora, cum ar fi amplasamentul, designul sau statutul juridic.

3. Dorința

Dorința reprezintă interesul sau preferința cumpărătorilor față de un anumit tip de proprietate. Aceasta este influențată de tendințele sociale, economice și culturale. De exemplu, într-o perioadă în care locuințele ecologice sunt foarte căutate, o proprietate care îndeplinește criterii de sustenabilitate și eficiență energetică poate avea o valoare mai mare decât una care nu îndeplinește aceste cerințe. Dorința este un factor subiectiv, dar joacă un rol crucial în determinarea valorii de piață a unui bun imobiliar.

4. Puterea efectivă de cumpărare

Puterea efectivă de cumpărare reflectă capacitatea financiară a cumpărătorilor de a achiziționa un bun imobiliar. Acest factor este influențat de nivelul veniturilor, accesul la finanțare (de exemplu, ratele dobânzilor la creditele ipotecare) și condițiile economice generale. Într-o economie prosperă, cu rate scăzute ale dobânzilor și cu acces facil la credite, puterea de cumpărare a potențialilor cumpărători crește, ceea ce poate duce la o creștere a valorii proprietăților imobiliare. Pe de altă parte, în perioade de recesiune, când accesul la finanțare este restricționat și veniturile sunt afectate, puterea de cumpărare scade, ceea ce poate duce la scăderea valorii de piață a bunurilor imobiliare.

Concluzie

În concluzie, valoarea unui bun imobiliar este determinată de interacțiunea complexă dintre utilitate, raritate, dorință și puterea efectivă de cumpărare. Analiza pieței imobiliare, care include evaluarea acestor factori, este esențială pentru a stabili o valoare corectă și fundamentată a unei proprietăți. Evaluatorul trebuie să aibă o înțelegere profundă a pieței locale și a tendințelor economice pentru a putea oferi o evaluare precisă, care să reflecte adevărata valoare a bunului evaluat. Aceasta nu doar că ajută proprietarii să ia decizii informate, dar asigură și transparența și echitatea pe piața imobiliară.

Un evaluator ANEVAR EPI este un expert acreditat de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR), specializat în evaluarea proprietăților imobiliare. Acest profesionist a urmat un proces riguros de pregătire și certificare, dobândind cunoștințele și abilitățile necesare pentru a efectua evaluări exacte și conforme ale valorii proprietăților imobiliare.

Ce face un evaluator ANEVAR EPI?

Evaluatorul ANEVAR EPI efectuează evaluări ale diferitelor tipuri de proprietăți imobiliare, precum:

• Locuințe rezidențiale: apartamente, case, vile
• Terenuri: agricole, intravilane sau extravilane
• Clădiri comerciale sau industriale: hale, depozite, birouri
• Proprietăți cu destinație specială: hoteluri, spitale, școli, etc.

Evaluatorul aplică metode și tehnici specifice pentru a determina valoarea de piață a acestor proprietăți, luând în considerare factori ca locația, condiția fizică a proprietății, tendințele pieței imobiliare, documentația tehnică și legală, printre altele.

Când este necesar să apelezi la un evaluator ANEVAR EPI?

Există multe situații în care serviciile unui evaluator ANEVAR EPI sunt indispensabile, mai jos câteva exemple:

• Tranzacții imobiliare: Pentru a stabili un preț just atunci când vrei să vinzi, să cumperi sau să închiriezi o proprietate.
• Obținerea unui credit ipotecar: Băncile cer adesea o evaluare imobiliară pentru a determina suma maximă ce poate fi împrumutată.
• Stabilirea impozitului pe proprietate: Pentru a calcula corect impozitul anual datorat pentru clădiri și terenuri.
• Divizări sau partaje de proprietăți: În cazuri de divorț, moșteniri sau partaje, evaluarea ajută la distribuirea justă a bunurilor.
• Expertize judiciare: În litigii, un evaluator ANEVAR poate furniza expertize necesare în instanță.

De ce să alegi un evaluator ANEVAR EPI?

Alegerea unui evaluator ANEVAR EPI te asigură că vei primi o evaluare profesionistă, aliniată cu standardele naționale și internaționale. Aceasta este esențială pentru garantarea preciziei și corectitudinii valorii estimate, indiferent dacă scopul este o tranzacție imobiliară, accesarea unui credit sau soluționarea unei dispute legale.

În concluzie, apelarea la un evaluator ANEVAR EPI nu numai că îți furnizează o perspectivă exactă și obiectivă asupra valorii unui bun imobiliar, dar te și apără de posibile complicații financiare sau legale. Prin urmare, pentru orice situație ce implică evaluarea imobiliară, este de preferat să soliciți serviciile unui expert acreditat ANEVAR.