+40 773 840 491
office[at]evaluare-proprietati.ro
Luni - Vineri - 9:00 - 17:00
+40 773 840 491
office[at]evaluare-proprietati.ro
Luni - Vineri - 9:00 - 17:00
În evaluarea imobiliară, conceptul de „Cea Mai Bună Utilizare” (CMBU) reprezintă utilizarea care, din perspectiva unui participant de pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ (SEV 140.1) Aceasta se referă la utilizarea rezonabilă și probabilă a unui teren sau a unei proprietăți care, în condițiile actuale, maximizează valoarea sa. Evaluatorul autorizat ANEVAR EPI utilizează acest concept pentru a determina cum poate fi utilizat un activ imobiliar în mod optim pentru a obține valoarea sa maximă. Pentru a stabili cea mai bună utilizare a unui activ, evaluatorul aplică patru teste esențiale: permisibilitatea legală, posibilitatea fizică, fezabilitatea financiară și profitabilitate maximă.
Primul test aplicat de evaluator este cel al permisibilității legale. Acesta implică analiza reglementărilor urbanistice și a altor legi și reglementări aplicabile care influențează modul în care poate fi utilizată proprietatea. Printre acestea se numără planurile de urbanism general (PUG), planurile de urbanism zonal (PUZ), restricțiile de zonare, regulamentele de construire și alte restricții legale impuse de autoritățile locale sau naționale.
Acest test este important deoarece chiar dacă o utilizare este fizic posibilă sau financiar fezabilă, ea nu poate fi considerată cea mai bună utilizare dacă nu este permisă din punct de vedere legal. De exemplu, un teren situat într-o zonă rezidențială nu poate fi utilizat pentru construcții industriale dacă reglementările de zonare nu permit acest lucru.
Al doilea test se referă la posibilitatea fizică a utilizării propuse. Evaluatorul examinează caracteristicile fizice ale terenului sau proprietății pentru a determina dacă utilizarea dorită este realizabilă. Aceasta include evaluarea topografiei, dimensiunii și formei terenului, accesului la infrastructura necesară (apă, electricitate, drumuri), stabilitatea solului și alte aspecte fizice care ar putea influența dezvoltarea.
Dacă o utilizare propusă nu este fizic posibilă, aceasta nu poate fi considerată cea mai bună utilizare. De exemplu, un teren cu o pantă abruptă ar putea fi inadecvat pentru construcția unui complex rezidențial mare, dar ar putea fi potrivit pentru o altă utilizare, cum ar fi amenajarea unui parc natural sau a unei facilități de recreere.
Acest test evaluează dacă utilizarea propusă este fezabilă din punct de vedere financiar. Evaluatorul analizează costurile implicate în dezvoltarea și utilizarea proprietății și le compară cu veniturile anticipate sau beneficiile economice. Fezabilitatea financiară presupune ca proiectul să fie profitabil după ce sunt luate în considerare toate costurile, inclusiv cele de construcție, operare și întreținere.
O utilizare care este legală și fizic posibilă, dar care nu este fezabilă din punct de vedere financiar, nu poate fi considerată cea mai bună utilizare. De exemplu, construirea unui complex de birouri într-o zonă cu cerere scăzută pentru spații comerciale ar putea să nu fie fezabilă financiar, deoarece veniturile generate nu ar acoperi costurile dezvoltării.
Ultimul test pe care evaluatorul îl aplică este cel al profitabilității maxime. Acest test determină care dintre utilizările alternative permise legal, posibile fizic și fezabile financiar, generează cea mai mare valoare pentru proprietar. Evaluatorul va analiza diferitele scenarii de utilizare și va alege varianta care maximizează valoarea netă a proprietății.
Profitabilitatea maximă este esențială pentru determinarea celei mai bune utilizări, deoarece obiectivul final este maximizarea valorii proprietății. De exemplu, dacă un teren poate fi utilizat fie pentru dezvoltarea unei rețele de retail, fie pentru construcția unui complex rezidențial de lux, evaluatorul va alege opțiunea care generează cea mai mare valoare, luând în considerare toate celelalte teste.
Conceptul de „Cea Mai Bună Utilizare” este crucial în evaluarea imobiliară, deoarece stabilește utilizarea optimă a unui activ care maximizează valoarea acestuia. Prin aplicarea celor patru teste – permisibilitate legală, posibilitate fizică, fezabilitate financiară și profitabilitate maximă – evaluatorul poate determina cu precizie utilizarea care aduce cea mai mare valoare proprietarului. Acest proces nu doar că asigură o evaluare corectă și fundamentată, dar și oferă proprietarilor și investitorilor o orientare clară asupra potențialului real al activului imobiliar.